What Changed After the Initial Review

Cuando recibimos el primer informe de dominio de una propiedad en el barrio de Belgrano, todo parecía en orden. La titularidad estaba limpia, no había embargos registrados y las deudas de expensas eran mínimas. Sin embargo, al cruzar los datos con el catastro municipal, apareció una discrepancia en la superficie declarada: el plano original registraba 72 metros cuadrados, pero la escritura anterior mencionaba 68. Esa diferencia de cuatro metros, aunque pequeña, podía generar problemas en una futura hipoteca o en el cálculo del impuesto inmobiliario.

Decidimos solicitar una segunda revisión catastral y pedir al escribano que verificara el historial de modificaciones del inmueble. Resultó que el propietario anterior había realizado una ampliación sin permiso de obra, algo común en edificios antiguos de la ciudad. La solución no fue complicada: bastó con presentar un plano de relevamiento firmado por un arquitecto matriculado y abonar una multa administrativa de aproximadamente 12.000 pesos. El trámite tomó tres semanas, pero evitó que la compra se cayera en el último momento.

Este caso me recordó que la revisión inicial nunca es suficiente. Los bancos, las inmobiliarias y los escribanos suelen trabajar con información parcial. Un comprador que confía solo en el informe de dominio corre el riesgo de descubrir inconsistencias después de firmar el boleto de compraventa. Por eso recomiendo siempre agregar una verificación catastral y un certificado de deudas municipal antes de cualquier transferencia. Son pasos que suman entre 5 y 10 días hábiles al cronograma, pero reducen drásticamente las sorpresas.

Otro punto que cambió tras la revisión fue la estimación de los gastos de escrituración. En el presupuesto inicial, el escribano había calculado los honorarios sobre el valor de escrituración declarado, que era el mismo que figuraba en la última compraventa. Pero al actualizar el valor fiscal con la nueva superficie, el impuesto de sellos subió un 18%. No era una cifra enorme, pero sí suficiente para desajustar el presupuesto mensual de una familia que ya había ajustado sus ahorros al máximo. Aprendí que conviene pedir al escribano un cálculo con dos escenarios: uno con el valor mínimo posible y otro con el valor real ajustado por superficie.

En resumen, la revisión inicial es solo el primer filtro. Lo que realmente marca la diferencia es la segunda vuelta, cuando se cruzan los datos entre registros, se consulta al municipio y se ajustan los números con información actualizada. Desde entonces, en cada operación que asesoro, incluyo una cláusula en el boleto que permite rescindir el contrato sin penalización si aparecen diferencias de superficie superiores al 5%. Es una medida simple que protege al comprador y obliga al vendedor a ser transparente desde el principio.